Intervista

Patrimonio immobiliare, costo o risorsa per il territorio?

Articolo del dossier Patrimoni immobiliari
l'edificio multicolore

by Emiliano

La nuova normativa in materia di valorizzazione e alienazione del patrimonio immobiliare pubblico: ne parliamo con Marco Dugato, professore di Diritto amministrativo e Diritto urbanistico nella Facoltà di Pianificazione del territorio dell’Università Iuav di Venezia.

Un vero e proprio “censimento” degli immobili degli Enti locali, che consenta di capire quanti e quali beni non sono necessari alle funzioni istituzionali dell’ente di competenza, scegliendo di conseguenza per questi la strada della valorizzazione o della dismissione. L’art. 58 del Decreto legge 112/2008 (la cosidetta “Manovra d’estate” convertita dalla legge 133/2008, pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale 21 agosto 2008, n. 195) è dedicato alla “Ricognizione e valorizzazione del patrimonio immobiliare di Regioni, Comuni ed altri Enti locali” e prevede che l’organo di governo di ciascun ente, una volta individuati i beni da dismettere, stili un Piano delle alienazioni e valorizzazioni immobiliari da allegare al bilancio di previsione.
Un obbligo e un’opportunità per gli Enti locali, spesso proprietari inconsapevoli di un patrimonio immobiliare che, scarsamente valorizzato, finisce per essere più un peso che una risorsa.

Per saperne di più sui patrimoni immobiliari pubblici e patrimonio dello Stato naviga su SaperiPA.

Abbiamo chiesto a Marco Dugato, professore di Diritto amministrativo e Diritto urbanistico nella Facoltà di Pianificazione del territorio dell’Università Iuav di Venezia e partner dello studio Lexjus di Bologna, di spiegarci qualche punto nodale della nuova norma.
"Per affrontare il tema della nuova normativa in materia di valorizzazione e alienazione del patrimonio immobiliare pubblico – sottolinea Dugato – bisogna partire dalla legge 244 del 2007 (la Finanziaria 2008), che contiene una norma relativa ai cosiddetti ‘Programmi unitari di valorizzazione’. Un passaggio significativo, perchè per la prima volta alle esigenze di cassa, che sono sempre state stringenti, vengono affiancate esigenze di valorizzazione intesa come aumento del valore, sia finanziario sia di utilizzo, del bene. Non viene previsto solo il solito sistema (elenco di beni utili e beni inutili, dismissione dei beni inutili e valorizzazione di quelli utili), ma anche uno strumento in grado di garantire una ricognizione del patrimonio a più livelli, locale e centrale. La vera novità è che viene inserita finalmente una norma che consente a questi Piani, a determinate garanzie e caratteristiche, di andare in variante agli strumenti urbanistici. In passato, ad esempio, molti beni in dismissione non sono stati venduti perchè rimanevano agganciati alla vecchia destinazione urbanistica e, per incidere sul vincolo urbanistico, sono necessari processi di variante lunghissimi e incerti. Il fatto di non sapere cosa si sarebbe potuto fare di quei beni non contribuiva di certo a renderli appetibili sul mercato.”

A FORUM PA 2009 un'intera sezione espositiva e congressuale sarà dedicata alla gestione e valorizzazione dei patrimoni immobiliari pubblici e alle trasformazioni urbane. Vai allo Zoom Cantieri Urbani e Territoriali.

“La nuova norma, l’articolo 58 del Decreto legge 112/2008, fa tesoro di questa precedente esperienza, secondo me positiva, e soprattutto delle esperienze negative del passato, intervenendo su due elementi giuridici rilevanti: la natura del regime dei beni e la destinazione urbanistica. L’inserimento all’interno dell’elenco allegato al Piano delle alienazioni immobiliari ha, infatti, come primo effetto la variazione della classificazione giuridica di quei beni, che diventano immediatamente beni come gli altri, cioè disponibili. Questo è un elemento fondamentale. Poi, ancora una volta si è capito che è necessario, nel momento stesso in cui si fa un piano di dismissione, che il bene venga venduto non come vecchio bene pubblico, ma secondo la nuova destinazione, spiegando al mercato che cosa se ne potrà fare. L’inserimento nel Piano va in variante automatica degli strumenti urbanistici, cioè il bene ha una nuova destinazione che è immediatamente percepita dal mercato nelle sue potenzialità”.

Quindi è un giudizio positivo quello sulla nuova norma?
Ritengo sia una norma ben fatta, che lega in modo forte la vendita degli immobili allo sviluppo territoriale. Tuttavia, per capire se davvero avrà effetti positivi bisognerà aspettare anni. E personalmente, visto il momento attuale e l’eredità che viene dal passato, non mi attenderei grandi risultati. La mia impressione è che questa operazione andasse fatta all’inizio del 2000, non adesso. Le nuove norme, infatti, non giocano più su un terreno vergine (com’era negli anni novanta), ma su un terreno arato dal fortissimo indebitamento degli Enti locali, nato sull’onda dell’illusione di una rapida, veloce e indolore dismissione dei beni pubblici (che non c’è stata). In pratica, lo Stato e tra gli enti locali soprattutto le Regioni, che non riuscivano a vendere immediatamente i propri immobili, sono riusciti ad incassare in anticipo il valore delle vendite grazie ai prodotti finanziari (cartolarizzazioni, fondi immobiliari). Quei prodotti, però, si giustificano solo se poi si riesce a vendere. Il rischio è che alcuni Enti si troveranno presto nella posizione di vendere immobili non per fare nuova cassa e nuova valorizzazione, ma per pagare i debiti della mancata dismissione degli immobili precedenti.

Una mancata dismissione dovuta a cosa?
Proprio ai fattori di cui parlavo prima, cioè le regole sulla circolazione dei beni pubblici e sulla loro destinazione urbanistica, che rendevano talmente oneroso, lento e insicuro il processo di alienazione da allontanare gli investitori privati. Pensiamo al fatto che il settore di maggiore sofferenza è stato la dismissione degli ex beni dell’esercito, che erano proprio quelli che non servivano più. Consideriamo, poi, che questo è avvenuto in pieno boom edilizio immobiliare; immaginiamo cosa accadrebbe oggi, con il mercato in piena recessione. Inoltre nella vendita dei beni c’è una grande remora da parte degli enti pubblici, perchè se non si raggiunge un adeguato prezzo di mercato è potenzialmente aperta la strada alla responsabilità erariale da parte della Corte dei Conti. Anche questo rende complessa l’alienazione: se un privato ha un bene, in caso di bisogno può venderlo sottocosto, cosa che invece un Ente non può fare.

Questa è, in qualche modo, una risposta anche per chi solleva preoccupazioni riguardo a una “svendita” del patrimonio immobiliare pubblico?
Le esigenze di conservazione del patrimonio immobiliare sono molto importanti, però non dobbiamo dimenticare un dato di fatto: il nostro Paese ha avuto il problema di vendere i beni inutili (e non c’è riuscito), non quello di conservare i beni utili, che non sono mai stati venduti. A me pare che la “svendita” sia un rischio astratto. Negli ultimi 15 anni si è sempre cercato un equilibrio tra l’esigenza di vendere ciò che non si è in grado di mantenere - garantendo una migliore utilizzazione dei beni e sgravando lo Stato dal costo della loro manutenzione - e l’esigenza di garanzia. Dalla fine del ’99, poi, è diventata prevalente un’esigenza di cassa pura e tutti noi abbiamo temuto un’alienazione incontrollata dei beni. La verità è che, dati alla mano, non è stato venduto nemmeno ciò che doveva essere venduto. Poi, ovviamente, se parliamo di beni di particolare rilievo, c’è sempre l’intervento delle amministrazioni deputate alla tutela. I vincoli di questi beni non decadono con le nuove norme: ad esempio, per i beni culturali restano in piedi i controlli già previsti per legge.

Ascolta le interviste raccolte in occasione del convegno di Cesena e consulta gli Atti

Questi argomenti e il tema delle opportunità che una gestione strategica del patrimonio immobiliare potrebbe offrire agli enti locali (in termini di sviluppo del territorio e di rispetto del patto di stabilità interno) verranno approfonditi giovedì 30 ottobre a Cesena, in occasione di un convegno organizzato da FORUM PA, Comune di Cesena e Daedala, con il patrocinio di ANDIGEL (Associazione Nazionale dei Direttori Generali negli Enti Locali), Federsanità e Banca Monte dei Paschi di Siena.

Nessun voto

Commenti

Patrimonio immobiliare pubblico: campo di golf di Rapallo

La Regione Liguria possiede il campo di golf di 18 buche di Rapallo.
La gestione dell'impianto sportivo di cui sopra è effettuata da una SPA dal 1935 .La scadenza di detta gestione è prevista nel 2038.

Le norme sui servizi pubblici locali a rilevanza economica (e gli incassi reali della società privata di gestione - e sua associata- sono di grande rilevanza economica)prevedono l'affido della gestione mediante gara ad evidenza pubblica.
La legge regione liguria del 10 agosto 2004 ,n.15 disciplina le modalità di gestione degli impianti sportivi pubblici della regione liguria.
...
art.4.Norma transitoria.
...2.Le convenzioni ( o concessioni) ...dovranno essere rinnovate secondo le prevision i di cui alla presente legge , entro il 31 dicembre 2006.
Nulla è stato fatto.

Successivamente la legge regionale 3 aprile 2007 n.14 -Disposizioni collegate alla legge finanziaria 2007- prevede all'art.13 (contratti relativi agli impianti sportivi):

"1.In deroga alle scadenze di cui all'art.4,comma 2 della legge regionale 10 agosto 2004 n.15 ( disciplina delle modalità di affidamento della gestione di impianti sportivi pubblici) i contratti in essere relativi agli impianti sportivi già di proprietà delle Aziende di Promozione Turistica pervenuti alla Regione in data 1 gennaio 2007 restano validi fino alla scadenza prevista nei contratti stessi."

Il Consiglio di Stato ,sez.V,4 marzo 2008,n.889 ha ricordato il principio fondamentale per cui nell'attività contrattuale della pubblica amministrazione deve essere previsto che ogni contratto dell'ente pubblico da cui derivi un'entrata od una spesa deve essere preceduto da una gara( art.3 del R.D. 18 novembre 1923 n.2440).

Inoltre l'art.113 del TUEL( Dlgs n.267/2000) nel suo comma 15 bis prevede:
"...le concessioni rilasciate con procedure diverse dall'evidenza pubblica cessano entro e non oltre la data del 31 dicembre 2006, senza la necessità di apposita deliberazione dell'ente affidante."

La Regione Liguria non ha alcuna volontà di riconoscere che occorre una gara ad evidenza pubblica per l'affido della gestione del campo di golf di Rapallo( di grande interesse economico).

Il nuovo art.23-bis introdotto dalla legge n.133 /2008 vuole favorire la più ampia diffusione dei pricipi di concorrenza(legislazione esclusiva dello Stato in materia di tutela della concorrenza ai sensi dell'art.117 ,comma II, lettera "e" della Costituzione ) di libertà di stabilimento e di libera prestazione dei servizi di tutti gli operatori economici interessati alla gestione di servizi di interesse generale ( impianti sportivi) in ambito locale, nonchè di garantire il diritto di tutti gli utenti alla universalità ed accessibilità dei servizi pubblici locali ,assicurando un adeguato livello di tutela degli utenti , secondo i principi di sussidiarietà ,proporzionalità e leale cooperazione.

Dato che la Regione Liguria non intende indire una gara ad evidenza pubblica (tra gli operatori economici interessati )per l'assegnazione della gestione del campo di golf di Rapallo non scorgo altro sistema per fare rispettare la legge vigente che quello di proporre la vendita ( con gara ad evidenza pubblica)al miglior offerente dell'impianto sportivo pubblico campo di golf di 18 buche di Rapallo.
Cordiali saluti.

Oggi, per quanto attiene

Oggi, per quanto attiene l'affidamento degli impianti sportivi a rilevanza economica (come ad esempio piscine) non si può non tenere conto dell'art. 23 bis della legge 133/2008 che ha dettato norme restrittive nell'ambito della competenza (statale) di tutela della concorrenza.
Si tratta di servizio pubblico locale a tutti gli effetti...
Quindi, vuoi per il principio dello ius superveniens sia per la gerarchia delle fonti, anche laddove sia vigente un regolamento comunale che preveda l'affidamento diretto degli impianti sportivi a rilevanza economica (abruzzo, toscana e liguria), l'ente locale che in base al disposto dell'art. 90 c. 25 della legge 289/92 non voglia gestire direttamente gli impianti, deve provvedere in base a norme di evidenza pubblica.
E credo che dovrebbe esserci stata anche una pronuncia, precedente comunque alla citata normativa del 2008, che, nell'ambito di quanto disposto dal 267/2000 art. 113, disponeva l'obbligo di revocare le concessioni per la gestione dei servizi pubblici (quindi anche impianti sportivi - vedi ultimo C.d.S. Sez. V, 08.09.2008, sent. n. 4262) effettuate con modalità e presupposti diversi.